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Comprar uma casa: o guia para uma aquisição de sucesso

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Comprar uma casa: o guia para uma aquisição de sucesso

procurar a casa dos sonhos é uma tarefa empolgante, mas também desafiadora. Com tantas opções disponíveis, é essencial seguir um processo estruturado para garantir uma aquisição bem-sucedida.

Neste guia completo para comprar uma casa, forneceremos sete etapas essenciais para ajudá-lo a encontrar o imóvel ideal para você e sua família. Desde a escolha do tipo de imóvel até a realização da vistoria final e a apresentação da proposta, abordaremos cada aspecto crucial do processo.

Compare

as alternativas

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Planejamento

financeiro

Defina

as características

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Escolheu o imóvel?

Realize uma vistoria final e faça uma proposta

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Apesar de apresentarmos a jornada com passos definidos e detalhados, considere que a sua jornada para achar a casa dos sonhos pode seguir uma ordem diferente da que propomos aqui. Mas para chegar ao destino final, com certeza você passará por todas essas etapas. Assim, recomendamos a leitura de todos os passos para que você tenha em mente a jornada completa de comprar uma casa. Vamos ver os passos para escolher seu novo lar?

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1. Compare as alternativas

Você terá basicamente três formas para comprar a sua casa dos sonhos, são elas: decidir por um imóvel na planta, preferir um imóvel novo ou usado pronto para morar, ou optar por reformar ou construir de forma independente. Seja como for, cada uma das opções apresenta vantagens e desvantagens, então vamos explorá-las? 

Em primeiro lugar, vamos falar sobre comprar um imóvel na planta. Esta alternativa conta com a facilidade de permitir personalizar alguns itens do projeto e/ou dos acabamentos da propriedade. Dessa forma, seu novo lar fica mais alinhado com as suas expectativas e necessidades. Ademais, como ajudará a construtora a pagar a obra, você deve ter um investimento menor do que se comprasse essa mesma propriedade só que pronta para morar. Entretanto, terá a desvantagem de desembolsar mensalmente as parcelas para sua nova casa, ao mesmo tempo que arca com os custos do local que vive agora.

Contudo, se optar por comprar uma casa nova ou usada pronta para morar evitará gastos com dois imóveis, afinal, ela estará preparada para receber sua mudança. Além disso, essa opção requer pouquíssimo investimento de tempo no processo devido a estar tudo pronto. O que agrega muito para quem tem um cronograma apertado e requer praticidade. É importante ressaltar que nesse caso não haverá margem para personalizar acabamentos e outros itens do projeto. Adicionalmente, caso o imóvel seja novo, o preço será mais elevado do que o valor ofertado no lançamento.

Quando assunto é reforma ou construção independente, o seu envolvimento no processo será certamente muito maior. Em contrapartida, o benefício está na total customização do projeto. Desse modo, você terá muita liberdade, desde a escolha do arquiteto até os materiais utilizados no seu futuro lar. Entretanto, o grande risco da reforma ou construção independente é que as coisas não saiam como você espera. Por isso, não tente fazer tudo sozinho, opte por fornecedores de confiança para que te auxiliem nessa jornada. Especialmente quando se trata da decisão de quem cuidará da obra, afinal, isso demanda uma supervisão constante e especializada. Adicionalmente, garanta que o seu planejamento financeiro esteja em dia, pois você terá que arcar com os custos da reforma ou construção somados aos custos da sua moradia atual.

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Sobretudo pondere três fatores no seu processo de decisão: nível de personalização que almeja, sua urgência em mudar, bem como o volume de tempo que pode empenhar no processo.

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2. Planejamento financeiro

O segundo passo é analisar suas finanças e estabelecer o quanto deseja investir para comprar a sua casa dos sonhos. Estabelecer um valor máximo para seu orçamento é fundamental. Desta forma você avalia apenas opções que estão dentro de uma margem pré-estabelecida e que cabem dentro do seu orçamento familiar. Existem algumas calculadoras imobiliárias para te auxiliar no estabelecimento de um limite de investimento para comprar uma casa.

Agora vamos explorar as opções disponíveis para você realizar a compra de uma propriedade: pagamento à vista, financiamento imobiliário, consórcio imobiliário e financiamento direto com o proprietário. Na sequência detalhamos um pouco sobre cada opção.

1. Pagamento à vista

A primeira opção que vamos abordar para comprar uma casa é o pagamento à vista. Neste método, o comprador deve possuir todo o montante pedido para comprar o imóvel. A grande vantagem deste método é possibilitar melhores negociações, afinal, você quitará o montante a vista e evitará juros e tarifas bancárias. Adicionalmente, previne contratempos caso queira vender o imóvel no futuro. Nesse caso, o limite do seu orçamento será equivalente ao montante que têm disponível de caixa para realizar o pagamento.

2. Financiamento imobiliário

Outra opção para comprar a sua casa dos sonhos é o financiamento bancário. Ele consiste em obter recursos financeiros de uma instituição bancária para pagar o imóvel ao longo de um período de tempo, que pode ser longo ou curto. Durante esse período, o imóvel fica retido como garantia do empréstimo. Em outras palavras, ele só se torna efetivamente propriedade do comprador após a quitação do financiamento, mesmo que o comprador tenha direito de utilizar o imóvel.

Você pode esperar que a instituição financeira solicite um aporte de entrada equivalente a 20% do valor do imóvel. Além disso, o valor das parcelas mensais não deve exceder 30% da sua renda familiar. Com base nesses parâmetros e com ajuda de uma calculadora imobiliária online, você consegue estabelecer um limite para seu orçamento.

Adicionalmente, é importante compreender os métodos mais comuns de financiamento bancário.

2.1 Sistema price

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O Sistema Price é amplamente conhecido em todo o mundo, mas tem perdido popularidade no Brasil. Nesse sistema, as prestações são fixas, os juros diminuem gradualmente e as amortizações aumentam com o tempo. No entanto, a maior parte das prestações é direcionada ao pagamento dos juros nos primeiros meses. Além disso, no Brasil, o sistema foi adaptado para incluir indexadores que ajustam as prestações de acordo com a inflação, como a taxa referencial (TR).

2.2 Sistema de Amortização Constante

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Fonte dos gráficos: Caixa Econômica Federal

O Sistema de Amortização Constante (SAC) é um método de financiamento de imóveis em que as prestações mensais são compostas por uma parte fixa de amortização do saldo devedor e uma parte variável de juros, calculados com base no saldo devedor remanescente. Ao longo do tempo, a parcela de amortização aumenta gradualmente, enquanto a parcela de juros diminui. Isso resulta em uma redução progressiva do saldo devedor e uma antecipação da quitação do financiamento em comparação com outros sistemas.

Busque ajuda com corretoras ou bancos para gerar uma simulação das parcelas, para que você verifique o quanto as parcelas consumirão sua renda familiar. Busque simular em mais de um banco para verificar qual deles oferece a melhor oferta.

3. Consórcio imobiliário

Caso esteja considerando um consórcio, é importante compreender o funcionamento desse método. Todo consórcio envolve um grupo de pessoas que se une para guardar dinheiro e comprar um bem, como por exemplo um imóvel. Mensalmente, este grupo faz pagamentos para uma administradora que cuida da gestão do montante depositado. Então todo o mês acontece um sorteio e uma pessoa é contemplada, recebendo o valor combinado a vista para comprar o bem.

O consórcio funciona como uma poupança forçada, já que os prejuízos de parar de pagar o consórcio são enormes. A grande vantagem deste método ocorre quando se é contemplado com pouco tempo de pagamento. Uma vez que você terá o imóvel e pagará ele a prazo sem juros ressaltamos que isso depende de sorte, pois, o contrário pode acontecer, pagar durante anos e não ser contemplado. Pondere que os consórcios podem durar pouco tempo ou longos períodos, como 15 anos.

4. Financiamento direto com o proprietário

Este é um método pouco comum, mas pode ser uma opção viável, dependendo do cenário. Geralmente, esse é um método que envolve um parcelamento de curto prazo, como por exemplo 3 anos. Neste caso, tudo deverá ser negociado com o proprietário, podendo assumir as mais diferentes formas.

Outro ponto importante é a necessidade de reformas, caso seja necessário implementar mudança ou melhorias, isso também precisa entrar na conta. Lembre-se também de considerar que, além do preço da propriedade, podem existir outros custos como documentação, taxas de registros, impostos, comissões, entre outros.

Por fim, considere no seu planejamento financeiro o quanto de recursos você pode alocar com as despesas recorrentes relacionados ao imóvel, como por exemplo: IPTU, condomínio, manutenção, etc. Ter em mente todas essas questões é importante para fazer um orçamento realista. Apesar do processo de estabelecimento de um orçamento para sua casa dos sonhos parecer um tanto quanto complexo, isso evitará problemas financeiros ou arrependimentos no futuro.

Definido o orçamento a ser investido, vamos ao próximo passo na nossa jornada, que é compreender as suas necessidades em relação ao tamanho do imóvel, número de quartos e outros aspectos chave que vão nortear a sua compra da casa dos sonhos.

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3. Defina as características

Em terceiro lugar, é crucial ter em mente as especificações do imóvel para atender às suas expectativas. Com isso em vista, compilamos algumas perguntas essenciais que ajudarão você a chegar a uma conclusão sobre as características da sua futura residência.

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– Qual o tamanho ideal?

 

– Quantos quartos são necessários? E suítes?

 

– Você deseja quantos banheiros?

 

– Quantas vagas de garagem são necessárias?

 

– Necessita de espaço para home office?

 

– Gostaria de uma piscina em casa?

 

Essas questões trazem as informações para uma escolha assertiva, além de auxiliar na diminuição do trabalho de pesquisa. Adicionalmente, como a compra de um imóvel é um investimento de médio a longo prazo, considere também suas necessidades futuras. Portanto, reflita sobre as perguntas a seguir:

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–  Por quanto tempo você pretende morar nessa casa?

 

–  A propriedade se encaixa nos meus planos futuros?

 

Avaliar seus planos futuros é essencial, pois eles podem influenciar nas configurações do seu imóvel ideal. Por exemplo, você pode planejar ter filhos, o que demandaria mais espaço ou quartos. Ou talvez seus filhos estejam crescendo e prestes a sair de casa, e vocês estejam considerando um imóvel mais compacto. Dessa forma, considere suas necessidades futuras para uma escolha certeira.

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4. Avalie a região

Além de buscar as características que você espera encontrar em seu imóvel, é preciso avaliar se a região está de acordo com suas expectativas. Assim, se estiver buscando sua nova casa, considerando uma localização específica ou não, vale a pena visitar a região e pesquisar sobre ela.

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Avalie diferentes aspectos da região, como: infraestrutura, segurança e acessibilidade antes de comprar uma casa.

Por certo, isso permitirá visualizar como será o seu dia a dia no novo bairro. Em princípio, pense em sua rotina, no trajeto para ir ao trabalho ou, se tiver filhos, averigue o caminho para chegar à escola, e considere também o deslocamento para outras regiões da cidade.

Não deixe de verificar a proximidade de serviços essenciais, como supermercados, farmácias, hospitais e até mesmo opções de lazer e comércio. Afinal, é sempre bom ter esses estabelecimentos por perto para facilitar o cotidiano.

Da mesma forma, como é importante observar a situação atual do bairro, é preciso pensar no futuro, nesse sentido, tenha em vista o desenvolvimento urbano. Pesquise projetos que estejam em execução ou em planejamento para entender impactos a longo prazo, tanto na localização como na valorização do seu imóvel.

Existem algumas ferramentas que podem auxiliar nesse passo ao buscar por sites que possam disponibilizar informações. Entre eles estão institutos de pesquisa do governo como o IBGE, portais de educação para escolas, sites da própria prefeitura, entre outros. Outra dica é conhecer os serviços e comércios disponíveis utilizando o Google Maps ou outros aplicativos para ter uma visão geral.

Por fim, se estiver comparando diferentes localizações, observar bairro a bairro com todas estas informações pode ser uma tarefa muito complicada. Por isto indicamos que estabeleça critérios gerais e dê notas para cada bairro, tendo em mente suas reais expectativas.

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5. Faça visitas pessoalmente

Com toda certeza, não tem nada como ver tudo ao vivo e em cores! Sendo assim, agende visitas aos imóveis que se enquadram dentro das suas necessidades e do seu planejamento financeiro. Na visita, verifique se a propriedade realmente corresponde as suas expectativas e avalie o real estado de conservação do imóvel.

Conforme for realizando as visitas, você reduza as opções até encontrar a casa ideal. Uma dica importante é não esquecer de tirar fotos das casas que visitar. As fotos te ajudarão a refletir sobre cada uma das propriedades que visitou.

Ademais procure visitar os imóveis em diversos horários, bem como em dias diferentes. Assim você poderá averiguar questões como barulho, por exemplo.

Outros fatores que podem estar relacionados aos horários distintos são:  iluminação natural, fluxo de ar e focos de alagamentos em caso de chuva. Obviamente isto exige tempo, portanto, faça somente com os imóveis que mais gostou.

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Aproveite para visitar não apenas os imóveis, mas também os bairros em que estão localizados, para conhecer os arredores.

Assim, é possível descobrir se possui acesso rápido a supermercado, escolas, transporte público ou acesso a rodovias. Caso sua escolha envolva um condomínio fechado, busque saber sobre sua gestão, infraestrutura e solidez financeira. Claro, nunca se esqueça de verificar se o entorno é um local seguro.

Algumas perguntas que podem te auxiliar na visita:

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– Qual a posição solar do imóvel?

 

– Como será o deslocamento para o trabalho, hobbies e escola?

 

– Qual é a situação do trânsito na região?

 

– Se o imóvel estiver num condomínio, como é a segurança dele? E, a área de lazer?

 

– Qual o valor do condomínio? Existem outras taxas? 

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6. Cheque a documentação

Ao chegarmos às etapas finais do nosso guia para comprar uma casa, nos deparamos com uma etapa crucial, ainda que, não tão empolgante quanto as outras, a verificação dos documentos e certidões.

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Esse passo é indispensável para garantir uma transação segura, legítima e transparente. Caso você tenha gostado de uma propriedade e pretende fazer uma proposta, cheque a documentação antes.

Recomendamos essa prática, visto que, o próprio valor ofertado pode sofrer alterações. Dessa forma, apresentamos, a seguir, uma lista dos principais documentos que devem ser impreterivelmente analisados.

1. Matrícula do imóvel

A matrícula do imóvel é um documento essencial, pois contém uma descrição detalhada e o histórico da propriedade. Confirmando se a propriedade do imóvel é realmente da pessoa ou empresa que está vendendo-o. Além disto, a matrícula aponta se o imóvel está hipotecado ou penhorado em garantias bancárias ou processos judiciais. Assim você garante uma transação sólida.

Ainda vale ressaltar que você sempre deve pedir a matrícula atualizada, geralmente com menos de um mês de sua expedição pelo cartório. De tal forma, você garante que todo histórico da propriedade esteja contemplado.

 

2. Certidão de ônus reais

Além da matrícula, a certidão de ônus reais é também indispensável. Uma vez que esse documento apresenta, de forma detalhada, se o imóvel possui ônus ou restrições como hipotecas, penhoras, usufruto, dentre outros agravantes que podem comprometer a venda e possam, até mesmo, causar prejuízos no futuro.

3. Certidão negativa de débitos municipais

Não se esqueça de solicitar também a certidão negativa de débitos municipais, emitida pela prefeitura do município. Essa certidão assegura que o imóvel esteja livre de quaisquer débitos junto à prefeitura, como IPTU e outras taxas.

4. Habite-se

Outro documento de extrema importância é o Habite-se, ele atesta que o imóvel está em conformidade com as normas de construção e é adequado para habitação, seja residencial ou comercial. Isso assegura a legalidade e segurança da propriedade, além de facilitar o acesso a financiamentos e simplificar processos relacionados à documentação e seguros.

5. Certidão negativa de débito com condomínio

Quando o imóvel se encontra em um condomínio fechado, você deve solicitar este documento. A fim de verificar se há alguma dívida em aberto com o condomínio. No caso de haver algum valor, você saberá o montante e pode solicitar o abatimento no preço do imóvel. Ademais, trata-se de um documento muito fácil de se obter, pois é espedido pela administração do condomínio.

6. Certidões negativas cíveis e criminais

Já as certidões negativas cíveis e criminais garantem que o imóvel não esteja envolvido em disputas legais ou litígios que possam afetar a transação, ou até  mesmo a perda da propriedade depois da compra.

Os documentos citados acima são alguns dos mais importantes antes de realizar uma oferta. O requerimento e a conferência de cada um deles é fundamental para uma transação sólida. Caso você fique com dúvidas, busque o apoio de profissionais especializados, como advogados ou corretores. Eles poderão auxiliá-lo na análise e verificação de toda a documentação envolvida antes de realizar uma proposta pelo imóvel.

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7. Escolheu o imóvel? Realize uma vistoria final e faça uma proposta

Encontrou o seu novo lar? Excelente notícia! Antes de bater o martelo e finalizar a compra, é fundamental fazer uma vistoria em toda a propriedade, para garantir que tudo esteja dentro do esperado.

Recomendamos que você utilize um inspetor de imóveis. A contratação deste serviço pode parecer um gasto desnecessário, mas está longe de ser. Afinal, se trata de sua nova casa e o investimento é alto.

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O inspetor vai verificar minuciosamente todos os aspectos da propriedade, logo, se houverem problemas, aqui que você vai identificá-los. Ele vai elaborar um laudo contemplando o sistema hidráulico, elétrico, de gás e, também, questões estruturais da propriedade.

Por fim, o último passo, mas com certeza não menos importante, confira, com cuidado, o contrato de compra e venda do imóvel. O contrato estabelece um  acordo entre você e o vendedor, acerca da transação a ser efetuada. Mesmo com um advogado auxiliando na compra do imóvel, sempre leia este documento com atenção, ele envolve os últimos passos da compra. Logo, reserve tempo para ler o contrato, verificando se os acordos fechados com o vendedor estão contemplados no contrato. Caso não estejam, exija a edição do documento antes de fechar negócio.

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Lembramos que o setor imobiliário proporciona alternativas para suprir as variadas demandas. Sendo assim, uma excelente opção, não apenas para quem deseja comprar uma nova casa, mas também para quem deseja propriedades para um investimento de médio risco.

Esperamos ter ajudado você a escolher um imóvel com mais assertividade. Caso tenha dúvida, conte com a Bhaus para auxiliá-lo a encontrar a casa dos seus sonhos.

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